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上海律师房屋买卖合同纠纷典型案例

时间:2019-09-28 17:41 作者:admin 点击:

  .出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为,无法取得房屋的买受人可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任——湖北金华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同纠纷案

  在房地产开发企业委托代理机构销售房屋的情况下,房地产开发企业因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致“一房二卖”,属于其选择和监督委托代理人的经营风险,不得转嫁于购房者,房地产开发企业以此为由主张最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿应予免除的请求,人民法院不予支持。

  当前,中国特色社会义进入新时◆●△▼●代,我国社会主要矛盾已经转化为人民◁☆●•○△日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾,人民群众生活水平大幅度提高,衣食住行极大改善,商品流通快捷、市场•☆■▲经济繁荣,人民群众的生活需求更高、更深、更广。各类民商事矛盾聚集和交易不公平,导致民商事案件高发,一房二卖纠纷与日俱增

  “一房二卖”是指出卖人违反《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等民事法律规范,践踏公秩良俗、诚实信用原则,将房屋同时卖给二个以上买受人的欺诈行为。一房二卖产生的法律效力▪•★与物权变动模式密切相关,我国《物权法》采用的物权变动原则是合意加公示原则,即除了当事人债权达成合意之外,必须履行交付或登记等法定形式。

  ●类型一:一套房屋分别与两个买受人签订买卖合同而引发的“一房二卖”纠纷。出卖人就◇•■★▼同一套房屋分别与两个买受人签订商品房买卖合同,向其中一个买受人交付房屋并办理过户。两个买受人购房意图真实,签订的房屋买卖合同内容完备,程序合法,预售手续齐备,这是传统的一房二卖纠纷类型。

  ●类型二:商品房开发建设中,以房顶账引发的“一房二卖”纠纷。开发商因资金周转等问题不以现金方式结算给付,而用开发建设中的房屋抵顶工程款,此情况多发生在开发商与建材商之间。债务人(即开发商)为出卖人、债权人(即承包方或材料供应商)为房屋买受人、双方选定合适房屋,将欠付的工程款约定为购房款。在商品房销售中,又将该★▽…◇房屋卖与其◆◁•他买受人,房屋被其他买受人占有使用或过户而产生纠纷。

  ●类型三:开发商为套取银行贷款,签订虚假买卖合同引发的“一房二卖”纠纷。是开发商以他人名义与自己签订房屋买卖合同,并以此买受人名义向银行申请贷△▪▲□△款用以支付部分房款,开发商将房屋所有权转移至此买受人名下,银行发放贷款▼▼▽●▽●后,开发商并不实际交付房屋,将此房屋与另一买受人签订房屋买卖合同并交付占有使用,买受人发现房屋所有权登记在他人名下,要求开发商办理过户登记而产生纠纷。“一房二卖”法律关系极其复杂。除出卖人与两位买受人的房屋买卖合同关系外,还涉及买受人与银行的借贷合同关系,买受人与银行的抵押合同关系,以及银行对房屋的抵押权关系。所以,司法实践中,存在许多亟待△▪▲□△解决的法律问题。

  要认真审查买受人是否取得所有权变更登记,若依据买卖合同办理所有权变★-●=•▽更登记,则可判令其取得房屋所有权;若均未办理登记,则依据合法占有房屋的先后判令归属;若均未占有房屋,则依据二者买卖合同成立先后确定权利。具体根据以下三种情形认定:

  情形一:两份合同均未办理登记,房屋尚未◆■交付,属于两份合同均处于未实际履行的状态,应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。

  情形二:两份合同中一份过户登记,另一▽•●◆份未作过户登记(不管房屋是交付了哪一方)。因房屋的过户登记是物权变更范畴,按物权对世、物权公示和物权优先于债权原◇…=▲理,确认已办理过户登记的一方享有房屋所有权。

  情形三:在第一个买房人已办过户后又卖第二人的情况下,因出卖人已没有所有权,所以第二次卖房无效。

  出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实,导致合同被解除的法律责任——胡百卿诉临沂沂兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案

  出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实,导致合同被解除的,买受人请求出卖人赔偿损失,并返还定金的,应予支持。

  本案是涉及商品房买卖合同中因出卖方故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实,导致合同无效或者被撤☆△◆▲■销、解除的惩罚性赔偿条款适用的典型案件,也是对合同法第五十四条中关于一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立合同被撤销的适用。同时本案也对商品房买卖中惩罚性赔偿原则与定金罚则并存时应如何适用作出阐▲=○▼述。商品房买卖合同中,惩罚性赔偿原则并非以“双倍返还”为限,双方当事人愿意在合同中加入惩罚性赔偿的内容,并不违背法律法规的强制性规定,那么该条○▲-•■□款可以视为双方给自己可能造成的损害,而采取的额外保护措施,法院对此应予支持。

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